In 5 Schritten zum lukrativen Immobilieninvestment: Worauf Sie als Investor achten sollten
Sie möchten eine Immobilie als Investment kaufen, wissen aber nicht worauf es dabei wirklich ankommt?
Es ist verständlich, dass vor dem ersten Kauf einer Immobilie als Investment bei Ihnen viele Fragen und Unsicherheiten aufkommen. Ist das die richtige Immobilie für ein Investment? Finde ich einen passenden Mieter? Wie kalkuliere ich richtig?
Eine genaue Vorgehensweise kann Ihnen helfen zu Erkennen, ob sich eine Immobilie als Investment eignet. Mit den 5 Schritten, die ich Ihnen im folgenden Beitrag erkläre, lernen Sie, wie Sie ein lukratives Immobilieninvestment erkennen können und worauf Sie achten sollten.
Anhand eines Beispiels zeige ich Ihnen auch, wie Sie eine Mietrendite berechnen und somit eine Kalkulation vornehmen können.
Die 5 Schritte zum lukrativen Immobilieninvestment
Bevor Sie eine Immobilie als Investment kaufen, sollten Sie sich überlegen, was Sie nach dem Kauf damit machen wollen. Hierbei gibt es zwei Optionen:
- Buy & Hold: Sie kaufen eine Immobilie, behalten das Objekt und vermieten es.
- Fix & Flip: Sie kaufen eine sanierungsbedürftige Immobilie, richten das Objekt wieder her und verkaufen es weiter.
Wenn Sie mehrere Immobilien kaufen wollen, können Sie auch beide Methoden anwenden.
Bei den 5 Schritten zum lukrativen Immobilieninvestment gehe ich größtenteils auf Buy & Hold (=Vermietung) ein, da die meisten meiner Kunden mir oft Fragen zu diesem Thema stellen.
Schritt 1: Lage der Immobilie
Als ersten Schritt für ein Immobilieninvestment empfehle ich meinen Kunden in der Regel, dass Sie sich über die Lage der Immobilie Gedanken machen sollen. Wo möchten sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen?
Für die meisten Investoren ist die Infrastruktur rund um die Immobilie ausschlaggebend (öffentlicher Verkehr, Nahversorger, etc.). Eine gute Infrastruktur ist vor allem für die Vermietung ein wichtiger Punkt.
Anderen Investoren wiederum ist es wichtig, dass sich ihre Objekte in ihrer Nähe befinden und leicht erreichbar sind.
Schritt 2: Preis der Immobilie
Der Preis einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab. Um herauszufinden, ob das Objekt für Sie passt, sollten Sie sich also folgende Fragen stellen:
- Wie viel beträgt der Wert des Grundstücks (=Bodenwert)?
- Wie viel beträgt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche?
- Welche Ausstattungskriterien werten das Objekt auf? (z.B.: Balkon, Parkplatz, etc)
- Wie ist der Zustand des Objekts und wie viel muss ich noch investieren?
- Stehen in Zukunft am Wohnhaus/Haus größere Sanierungen an? Wie hoch sind die Rücklagen?
- Wie hoch könnten die Mieteinnahmen sein?
Diese Fragen sind wichtig für eine detailliertere Kalkulation und einen eventuellen Kauf einer Immobilie.
Schritt 3: Zustand der Immobilie
Manche Investoren kaufen nur Immobilien, die in einem einwandfreien Zustand sind und die sie sofort vermieten können.
Andere wiederum suchen Objekte, die sanierungsbedürftig sind, dafür weniger in der Anschaffung kosten. Wichtig dabei zu bedenken ist, dass Sie dann die Sanierungskosten in Ihre Kalkulation mit einberechnen.
Wenn Sie nur kleine Verschönerungen an Ihrem Objekt vornehmen, denken Sie dabei an Ihre potenziellen Mieter und was ihm gefallen könnte.
Schritt 4: Ausstattung der Immobilie
Da zurzeit die Auswahl an Mietwohnungen sehr groß ist, sollten Sie versuchen mit Ihrem Objekt herauszustechen.
Ich achte vor allem darauf, dass die Immobilie eine Freifläche (Balkon, Garten, Terrasse) hat. Ein Parkplatz, vor allem in der Stadt, ist immer ein Pluspunkt.
Sie sollten sich Gedanken darüber machen, was Ihr zukünftiger Mieter für Vorstellungen haben könnte und was Sie ihm bieten wollen. Mit der Ausstattung Ihrer Immobilie beeinflussen Sie auch die Klientel an Mietern.
Schritt 5: Mietrendite berechnen (mit Beispielrechnung)
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese dann vermieten wollen, sollten Sie wissen, wie hoch die Mietrendite ist.
Bei der Mietrendite handelt es sich um den Wert, den Sie als Vermieter aus dem Ertrag Ihrer vermieteten Immobilie erhalten.Ich würde Ihnen empfehlen, die Nettomietrendite zu berechnen, da Sie hier bereits alle von Ihnen getragenen Kosten abziehen. Somit erhalten Sie einen Wert, der Ihnen am Ende bleibt.
Ich berechne die Nettomietrendite meist nach dieser Formel:
Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis, einschließlich Nebenkosten und Sanierungskosten x 100
= Nettomietrendite in %
Die Jahresnettomieteinnahmen sind die gesamten Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten, die auf Sie zurückfallen (z.B.: Betriebskosten, Reparaturen, Leerstandszeiten).
Um für Sie eine aussagekräftige und detaillierte Kalkulation zu erhalten, sollten Sie wirklich alle Anschaffungskosten heranziehen. Damit ist der Kaufpreis mit den Nebenkosten und etwaigen Sanierungskosten gemeint.
Beispiel aus der Praxis:
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine 75 m2 Wohnung um € 200.000,00. Dabei kommen Nebenkosten (Grundsteuer, Notar/Rechtsanwalt, Makler, etc.) von 10 % auf Sie zu. Die monatlichen Kosten (Betriebskosten, Rücklagen, etc.) belaufen sich auf € 200,00. Der Mieter bezahlt Ihnen im Monat eine Miete von € 800,00.
Wie viel Miete Sie verlangen können, hängt von mehreren Faktoren (Lage, Größe, Ausstattung, Zustand) ab und kann nicht pauschal angenommen werden.
Die Jahresnettomiete errechnet sich wie folgt: € 800,00 – € 200,00 = € 600,00 x 12 Monate = € 7.200,00
Zum Kaufpreis von € 200.000,00 rechnen Sie die 10 % vom Kaufpreis an Nebenkosten hinzu: € 200.000,00 + 10 % (€ 20.000,00) = € 220.000,00
€ 7.200,00 / € 220.000,00 x 100
= 3,27%
Am Ende erhalten Sie eine Mietrendite von 3,27 %.
Die Mietrendite und der daraus entstandene Prozentsatz entsprechen der jährlichen Verzinsung Ihres eingesetzten Kapitals.
Wenn Sie diese Berechnung für potenzielle Immobilieninvestments durchführen, haben Sie am Ende eine detaillierte Kalkulation und Auflistung aller Investitionskosten.
Fazit
Die ersten 4 Schritte sollen Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob es sich bei einer Immobilie, um ein lukratives Investment handelt. Wenn Sie die Lage, den Preis, den Zustand und die Ausstattung betrachtet haben und der erste Eindruck passt, geht es an eine detaillierte Kalkulation.
Im 5. und letzten Schritt berechnen Sie dann die Rendite und finden schlussendlich heraus, ob sich ein Investment lohnt.
Für jeden Investor sind andere Faktoren für ein potenzielles Immobilieninvestment von Bedeutung.
In einem Interview, das ich mit 4 Immobilieninvestoren geführt habe, können Sie gerne nachlesen, wie ein Profi an ein lukratives Investment herangeht.
Um zum Interview zu gelangen, klicken Sie auf folgenden Link: https://julia-ulrich.at/blog/wie-funktioniert-ein-immobilieninvestment-4-immobilieninvestoren-verraten-worauf-es-ankommt/
In meinem Beitrag erhalten Sie eine Auswahl an Ideen, die möglicherweise für Sie als zukünftiger Investor wichtig sein könnten. Fragen Sie sich, welche Punkte davon für Ihr Investment relevant sind.
Mir hilft es immer, wenn ich mich in die Lage des Mieters oder Käufers hineinversetze und mich frage, ob ich in diesem Objekt selbst leben möchte.
Sie haben noch Fragen zum Thema Immobilieninvestment?
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