Immobilienkauf: Diese Nebenkosten kommen auf Sie zu
Sie möchten eine Immobilie kaufen, sind aber unsicher wegen der Nebenkosten? Sie wissen, dass diese auf Sie zukommen, können die Höhe aber nicht abschätzen? Sie wünschen sich eine einfache Erklärung, welche Nebenkosten wofür und wann zu bezahlen sind?
Wenn Sie schon einmal ein Haus oder eine Wohnung mit einem Makler besichtigt haben, haben Sie bestimmt auch eine Nebenkostenübersicht von ihm bekommen. In solch einer Nebenkostenübersicht sind alle Kosten aufgelistet, die neben dem Kaufpreis auf Sie als Käufer und den Verkäufer zukommen können.
Häufig sind solche Nebenkostenübersichten kompliziert formuliert und ein Laie kann nur selten wirklich klare Informationen daraus entnehmen.
Das konnte ich auch schon bei meinen Kunden feststellen: Sie hatten alle schon einmal eine Nebenkostenübersicht in der Hand und haben diese durchgelesen, trotzdem fühlen sie sich nicht ausreichend aufgeklärt.
Als Maklerin ist es meine Pflicht, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer über die Nebenkosten bei einem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie zu informieren.
Um mehr Licht in die Angelegenheit zu bringen, habe ich diesen Blogbeitrag für Sie verfasst. Ich gebe hier einen kurzen und verständlichen Einblick, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Sie zukommen. Sie finden zu jedem Punkt leicht verständliche Erklärungen, damit Sie für Ihren Immobilienkauf gerüstet sind.
Was sind Nebenkosten genau?
Nebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie für Sie als Käufer anfallen.
In den meisten Fällen bezahlt der Käufer die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf.
Hier ein kleiner Insidertipp von mir: Sie sollten sich den Notar oder Rechtsanwalt für die Vertragserstellung selbst aussuchen. So können Sie die Kosten für die Errichtung des Vertrages – die zu den Nebenkosten zählen – selbst steuern.
In manchen Fällen kann es aber auch sein, dass sich Käufer und Verkäufer gewisse Nebenkosten teilen. Dazu kann es beispielsweise kommen, wenn sich der Verkäufer den Notar aussuchen möchte.
Die gesamten Nebenkosten bei einem Immobilienkauf gliedern sich in zwei Überbereiche:
- Nebenkosten bei Kaufverträgen – fallen bei jedem Immobilienkauf an.
- Nebenkosten bei Hypothekardarlehen – kommen hinzu, wenn Sie bei der Bank einen Kredit für den Immobilienkauf erhalten.
Klicken Sie auf den folgenden Link, um direkt zu den Nebenkosten bei Hypothekendarlehen zu gelangen: Hier geht’s direkt hin…
Oder lesen Sie gleich hier weiter, um mehr über die einzelnen Kostenpunkte der Nebenkosten beim Immobilienkaufvertrag zu erfahren.
Welche Nebenkosten gibt es bei Kaufverträgen?
Kosten für die Vertragserrichtung
In der Regel übernimmt die Erstellung des Kaufvertrages ein Rechtsanwalt oder Notar. Darüber hinaus übernimmt er die Eintragung ins Grundbuch und die Berechnung sämtlicher Steuern.
Für die Kosten des Rechtsanwaltes oder Notars sollten Sie ungefähr zwischen 1 und 3 % des Kaufpreises kalkulieren. Es gibt auch die Möglichkeiten einen Pauschalpreis zu vereinbaren – sprechen Sie Ihren Anwalt oder Notar direkt auf diese Möglichkeit an.
Da die Unterschriften auf dem Kaufvertrag notariell oder gerichtlich beglaubigt werden müssen, fallen noch sogenannte Barauslagen für die Beglaubigung und Stempelgebühren an. Die Barauslagen sind vom Kaufpreis abhängig.
Wissenswertes zur Grunderwerbsteuer: Höhe, Abgabe, Möglichkeiten
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrssteuer, die den Erwerb von Grundstücken in Österreich erfasst.
Sie beträgt 3,5% vom Kaufpreis der Immobilie und eventuell mitübernommenen Verpflichtungen (z.B.: Schulden).
Bei einem unentgeltlichen Erwerb (z.B.: Schenkung, Erbschaft) oder einem Kauf innerhalb der Familie, kann es sein, dass Sie weniger Grunderwerbsteuer bezahlen müssen. Es gibt in diesem Fall einen sogenannten Stufentarif, der sich wie folgt aufbaut:
- bis € 250.000,00 = 0,5 %
- € 250.000,00 – € 400.000,00 = 2 %
- und darüber hinaus = 3,5 %
Somit ist einer dieser Stufentarife in den meisten Fällen günstiger, als die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % vom Kaufpreis.
Außerdem wird in so einem Fall nicht der Kaufpreis herangezogen, sondern lediglich der Grundstückswert.
Die Grunderwerbsteuer wird dann fällig, wenn zum Beispiel der Kaufvertrag oder eine Schenkung abgeschlossen wurde. Kaufpreis und Grunderwerbsteuer werden an den Notar oder Rechtsanwalt überwiesen, der auch die Kaufvertragserstellung übernommen hat.
Die Abgabe der Steuer muss dann durch einen Rechtsanwalt oder Notar an das Finanzamt erfolgen.
Alles über die Grundbuchseintragungsgebühr im Eigentumsrecht
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, geht das Eigentumsrecht auf Sie über. Dieses Wohnungseigentumsrecht müssen Sie ins Grundbuch eintragen lassen. Hierbei entsteht für Sie eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises.
Am besten Sie beauftragen für die Berechnung der Eintragungsgebühr den Rechtsanwalt oder Notar, der auch schon den Kaufvertrag erstellt hat. Sie erhalten von ihm einen errechneten Betrag, den Sie an das zuständige Gericht abführen (=bezahlen) müssen.
Auch hier ist der erweiterte Familienkreis begünstigt und die Eintragungsgebühr verringert sich.
Vermittlungsprovision beim Immobilienkauf mit Makler
Wenn ein Makler den Kauf Ihrer Immobilie begleitet hat, steht ihm nach Abschluss des Kaufvertrages eine Vermittlungsprovision zu.
Hierbei gibt es folgende Provisionshöchstsätze:
- Kaufpreis bis € 36.336,42 = 4 %
- Kaufpreis von € 36.336,42 bis € 48.448,51 = Fixbetrag von € 1.453,46
- Kaufpreis über € 48.448,51= 3 %
Das sind die Prozentsätze bzw. die Fixbeträge, die der Makler höchstens verlangen darf. Mehr wäre gesetzlich nicht erlaubt. Natürlich kann es auch sein, dass der Makler eine geringere Provision verlangt oder der Kauf provisionsfrei abgewickelt wird.
Bei diesen Beträgen handelt es sich um Nettobeträge. Das bedeutet, dass Sie noch 20 % Umsatzsteuer dazurechnen müssen.
allfällige Nebenkosten: Das kann noch alles dazu kommen
In manchen Fällen kann es zu weiteren Nebenkosten kommen, wie zum Beispiel:
- Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
- Übernahme eines Förderdarlehens
- Anliegerleistungen (Aufschließungskosten, Anschlussgebühren, etc.)
- Kosten für eventuelle Schätzung
Welche Nebenkosten gibt es bei Hypothekardarlehen?
Eine Hypothek ist ein so genanntes Pfandrecht an einer Liegenschaft. Das Pfandrecht ist die Besicherung der Bank für das geliehene Geld.
Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:
- Simultanhypothek: Pfandrecht ist auf mehrere Liegenschaften aufgeteilt
- Festbetragshypothek: Pfandrecht mit einem festen Betrag, das nicht noch einmal besichert werden kann
- Höchstbetragshypothek: Pfandrecht mit keinem festgelegten Betrag, das immer wieder bis zu einer max. Höhe aufgestockt werden kann
Wichtig ist, dass die Höhe des Pfandrechts nichts mit der aktuellen Höhe des Kredits zu tun hat.
Grundbuchseintragungsgebühr auch bei Pfandrecht notwendig
Auch das Pfandrecht erfordert eine Grundbuchseintragung und muss im „Lastenblatt C“ eingetragen werden. Für die Eintragung fällt hier eine Gebühr von 1,2 % vom Wert des Pfandrechts an.
Damit Sie vor dem Kauf einer Immobilie feststellen können, ob ein Pfandrecht auf der Liegenschaft eingetragen ist, benötigen Sie einen Grundbuchauszug. Darin können Sie sämtliche Lasten einsehen, die auf dem Grundstück liegen.
Um Ihnen die Orientierung bei einem Grundbuchauszug zu erleichtern, habe ich zu diesem Thema einen eigenen Blogbeitrag geschrieben. Hier erfahren Sie, wie Sie einen Grundbuchsauszug richtig lesen: https://julia-ulrich.at/blog/das-grundbuch-verstehen-welche-informationen-finden-sie-dort-und-worauf-mussen-sie-besonders-achten/
Wie auch beim Eigentumsrecht wird der Rechtsanwalt oder Notar, der mit der Vertragserstellung betraut wurde, die Grundbuchseintragung durchführen. Diese Kosten kommen dann noch zur Eintragungsgebühr hinzu.
Schuldurkunde: Was ist das eigentlich?
In einer Schuldurkunde wird aufgezeichnet, dass Sie Geld von jemandem aufgenommen haben. Es dient als Beweismittel und verpflichtet Sie, das Geld zurückzubezahlen.
Für die Errichtung der Schuldurkunde müssen Sie ebenfalls Gebühren an denjenigen entrichten, der Ihnen das Geld leiht und die Urkunde erstellt. Die Höhe dieser Gebühr kommt auf den Tarif des jeweiligen Erstellers der Urkunde an. In den meisten Fällen ist es eine Bank, die Ihnen Geld leiht und die Urkunde ausstellt.
Barauslagen: Beglaubigungen und Stempelgebühren
Da Sie auch bei Hypothekardarlehen Verträge unterschreiben müssen, benötigen Sie notarielle oder gerichtlich beglaubigte Unterschriften. Aus diesem Grund fallen sogenannte Barauslagen für die Beglaubigung und Stempelgebühren an. Die Barauslagen sind vom Wert des Pfandrechts abhängig.
Vermittlungsprovision für Makler oder Finanzierungsexperten
Wenn Ihnen ein Finanzierungsexperte oder auch ein Immobilienmakler bei der Vermittlung eines Hypothekendarlehens hilft, hat er Anspruch auf eine Vermittlungsprovision.
Ein Immobilienmakler darf von Ihnen 2 % der Darlehenssumme verlangen, wenn er Ihnen das Darlehen UND die Immobilie vermittelt. Wenn er Ihnen nur das Darlehen, aber keine Immobilie vermittelt, sind es 5 %.
Ein gewerblicher Finanzierungsexperte kann Sie bis zu 5 % der Darlehenssumme kosten. Er berät Sie in finanziellen Angelegenheiten und kann Ihnen unterschiedliche Finanzprodukte – wie Kredite oder Versicherungen – vermitteln.
Fazit
In meinem Beitrag erhalten Sie eine genaue Aufschlüsselung der gesamten Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie auf Sie zukommen können.
Ich weiß, auf den ersten Blick erscheinen die Nebenkosten extrem hoch zu sein. Wenn Sie sich die einzelnen Punkte aber genau durchlesen, werden Sie gleich bemerken, dass nicht alle Kosten für Sie relevant sind.
Um die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und die Vertragserrichtungskosten mit den Barauslagen werden Sie nicht drumherum kommen.
Faustregel: Im Allgemeinen sage ich zu meinen Kunden, dass Sie ungefähr 10 % vom Kaufpreis an Nebenkosten einberechnen sollen. Dann kann eigentlich nichts schiefgehen.
Sie haben noch Fragen zu den Nebenkosten?
Oder benötigen Sie meine Hilfe beim Finden einer passenden Immobilie?
Kommen Sie gerne unverbindlich auf mich zu. Ich bin für Sie da und teile mein Wissen mit Ihnen. Sie brauchen nur kurz Bescheid zu geben.
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Herzlich,
Julia Ulrich
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