Im Grundbuch stecken viele Informationen, die sehr wichtig sind. Als Immobilienexpertin habe ich fast täglich mit dem Grundbuch zu tun. Daher muss ich mich sehr gut damit auskennen.
In meinem neuen Beitrag möchte ich Ihnen kurz erklären, was das Grundbuch ist und welche Informationen Sie darin finden.
Ich gehe mit Ihnen einen Grundbuchauszug Schritt für Schritt durch. Zum Schluss zeige ich Ihnen worauf Sie im Grundbuch besonders achten müssen.
Was ist das Grundbuch überhaupt?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register in dem alle Grundstücke (=Immobilien aller Art) verzeichnet sind.
Heutzutage besteht die Möglichkeit das Grundbuch online anzusehen. Außerdem kann Ihnen auch ein Notar oder das zuständige Bezirksgericht Einsicht ins Grundbuch gewähren.
Das Grundbuch ist unterteilt in:
- Hauptbuch (=Grundbuchauszug)
- Urkundensammlung (z.B.: Kaufvertrag)
- Hilfsverzeichnis (=Abfragemöglichkeit aus der Grundstücksdatenbank)
- Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (=Löschungsverzeichnis)
- Grundbuchsmappe (=Landkarte der örtlichen Lage des Grundstücks)
Die Basis für das Grundbuch bildet der Kataster. Der Kataster ist ein Register, das von den Vermessungsämtern geführt wird. Dort sind wichtige Informationen zum Grundstück (z.B.: Lage, Fläche, Benützungsart) angegeben. Außerdem sind die Grundstücksgrenzen mit den dazugehörigen Grundstücksnummern abgebildet.
Das Grundbuch und der Kataster sind elektronisch miteinander verknüpft.
Das wichtigste Dokument aus dem Grundbuch bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf ist für Sie der Grundbuchauszug. Was genau in einem Grundbuchauszug steht, erkläre ich Ihnen im nächsten Absatz.
Was steht in einem Grundbuchauszug?
Zuerst sollten Sie wissen, dass der Grundbuchauszug aufgeteilt ist in:
- Kopf
- Aufschrift
- A-Blatt bzw. A1 und A2 (=Gutbestandsblatt)
- B-Blatt (Eigentumsblatt)
- C-Blatt (Lastenblatt)
Kopf
Der Kopf beinhaltet die Katastralgemeinde, die Einlagezahl und das zuständige Gericht. Die Katastralgemeinden sind Gemeinden die im Kataster mit einer 5-stelligen Nummer aufscheinen. Jede Liegenschaft die eine Eintragung im Grundbuch hat, wird mit einer Einlagezahl gekennzeichnet.
Aufschrift
In der Aufschrift finden Sie die letzte Tagebuchzahl -TZ- (=chronologisch fortlaufende Nummer), Plomben (Kennzahlen, siehe Auszug) und Hinweise auf z.B.: Wohnungseigentum, öffentliches Gut.
Mit der Tagebuchzahl können Sie die zum Grundbuchauszug passende Urkundensammlung finden. Plomben weisen darauf hin, dass ein bestimmter Antrag noch offen ist und sich das Grundbuch voraussichtlich ändern wird.
A-Blatt
Das A-Blatt teilt sich in A1 und A2 Blatt und enthält alle zugehörenden Grundstücke.
- Im A1-Blatt steht die Grundstücksnummer (GST-NR), die Benutzungsart (BA), das Flächenausmaß (Fläche) und die Grundstücksadresse (GST-Adresse). Aber Achtung: die Benutzungsart ist nicht gleichzusetzen mit der Widmung oder der Bebaubarkeit des Grundstücks.
- Im A2-Blatt werden Änderungen am Grundbuchskörper (=Einlagezahl), öffentlich-rechtliche Verpflichtung (z.B.: Denkmalschutz), Anmerkungen hinsichtlich Naturschutz, Sicherheitszonen etc. und dringliche Berechtigungen (z.B.: Betreten eines fremden Grundstücks) festgehalten.
B-Blatt
Das B-Blatt enthält Informationen über:
- den Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Wohnadresse)
- die Miteigentumsanteile/Wohnungseigentumsanteile (z.B.: Anteile: 107/172)
- den Erwerbstitel (z.B.: Schenkung, Erbschaft, Kaufvertrag)
- die Verfügungsbeschränkungen (z.B.: Minderjährigkeit, Konkurs, Sachwalterschaft)
C-Blatt
Das C-Blatt wird auch „Lastenblatt“ genannt und enthält verschiedene Informationen über Belastungen der Liegenschaft.
- Pfandrecht (=Hypothek): Damit wird festgehalten, dass ein bestimmter Betrag noch offen und zu begleichen ist. Dieser Betrag steht nicht in Zusammenhang mit der Kredithöhe.
- Dienstbarkeiten (=Servitut): Der Eigentümer muss seine Nutzungsrechte an jemanden abgeben (z.B.: Wegerecht).
- Reallasten: Haftung für bestimmte Leistungen (z.B.: Liefern von Strom), die mit dem Grundstück verbunden sind.
- Belastungs- und Veräußerungsverbot: Die Immobilie darf nicht mit einem Pfandrecht belastet oder verkauft werden.
- Baurecht: Ist das Recht für eine bestimmte Zeit auf einem fremden Grund zu bauen.
- Vorkaufsrecht: Ist das Recht eine Immobilie zu erwerben, bevor es jemand anderer tut.
- Wohnrecht: Die Immobilie darf bis zum Tod genutzt werden, aber nicht vermietet.
All diese Punkte gehören zu den Sachrechten, was bedeutet, dass sie an das Objekt gebunden sind und nicht an den Eigentümer.
Worauf sollten Sie im Grundbuch achten?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, sollten Sie sich im ersten Schritt den Grundbuchauszug genau anschauen. Er verrät Ihnen die wichtigsten Informationen über das Grundstück.
Bei einem Immobilienkauf verlangen Sie einen Grundbuchauszug vom Verkäufer oder nehmen am besten selbst Einsicht.
Wenn Ihnen ein Makler beim Kauf hilft, übernimmt er das für Sie.
Bei der Prüfung des Grundbuchauszuges ist vor allem auf die Rechte und Lasten des Grundstücks zu achten. z.B.: Dienstbarkeiten, Vorkaufsrecht, Belastungs- und Veräußerungsrecht, Pfandrecht, etc.
Außerdem sollten Sie nachschauen, wer der Eigentümer ist und ob dieser auch berechtigt ist das Grundstück zu verkaufen.
Aber: das Grundbuch enthält keine Informationen über den Bauzustand der Liegenschaft.
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