Haben Sie schon einmal von der Immobilienertragssteuer – kurz ImmoESt – gehört? Nein?
So ging es auch vielen meiner Kunden, bevor sie zu mir kamen.
Als Immobilienexpertin bin ich oft der erste Kontakt von Kunden, die ihre Immobilie verkaufen wollen. Daher hören sie von dieser Steuer meistens von mir zum ersten Mal. Viele sind im ersten Moment überrascht und sogar verärgert über den hohen Steuersatz.
Nach Prüfung aller Faktoren, die für die ImmoESt wichtig sind, kann ich viele meiner Kunden meistens wieder beruhigen.
Die genaue Berechnung der Immobilienertragssteuer sollte auf jeden Fall von einem Notar oder Rechtsanwalt durchgeführt werden.
Damit auch Sie einen Überblick bekommen, wie diese Steuer berechnet wird und wer sie bezahlen muss, habe ich diesen Beitrag geschrieben.
Was ist die Immobilienertragssteuer?
Seit dem 1. April 2012 müssen Gewinne besteuert werden, die beim privaten Verkauf eines Grundstücks (dazu zählen Grund, Boden, Gebäude und Eigentumswohnung) entstehen. Wichtig dabei ist, dass nur der Gewinn besteuert wird.
Unter Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten zu verstehen.
Beispiel: Sie verkaufen Ihre Wohnung um € 200.000 und haben selbst € 150.000 dafür bezahlt, dann haben Sie einen Gewinn von € 50.000 gemacht.
Oft wird die ImmoESt mit der Spekulationssteuer verwechselt, diese wurde aber schon vor längerer Zeit abgeschafft.
Wie hoch ist die ImmoESt?
Die Immobilienertragssteuer beträgt 30 % auf den Gewinn eines privaten Grundstücksverkaufs. Doch hier ist zwischen Alt- und Neugrundstück zu unterscheiden.
Gewinnbesteuerung bei Neugrundstücken
Neugrundstücke sind Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier wird der Gewinn (Verkaufspreis – Anschaffungskosten = Gewinn) mit 30 % besteuert.
Um die Anschaffungskosten zu erhöhen und somit den Gewinn zu schmälern, können Sie zum Beispiel folgende Punkte berücksichtigen:
- Herstellungs- und Instandsetzungskosten (z.B.: Zubau, Dachsanierung)
- Anschaffungsnebenkosten (z.B.: Maklergebühr, Grunderwerbssteuer)
Diese Faktoren können den Gewinn mindern und die Summe der Immobilienertragssteuer senken.
Von den Anschaffungskosten nicht abziehen dürfen Sie:
- Instandhaltungsaufwendungen (z.B.: Ausmalen, Boden schleifen)
- Nebenkosten des Verkaufs (z.B.: Schätzgutachten)
Zum besseren Verständnis rechne ich es Ihnen anhand eines Beispiels vor:
Sie haben im Jahr 2003 ein Ferienhaus um € 140.000 gekauft und das Dach um € 10.000 sanieren lassen. Im Jahr 2019 verkaufen Sie das Ferienhaus um € 200.000 wieder.
Der Gewinn beträgt somit € 50.000. (Verkaufspreis – Anschaffungskosten)
Da Sie das Ferienhaus nach dem 31. März 2002 gekauft haben, beträgt die Steuer 30 % auf den Gewinn.
Rechnung: € 50.000 davon 30 % = € 15.000
Besteuerung des Verkaufspreises bei Altgrundstücken
Altgrundstücke sind Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier wird der Verkaufspreis mit 4,2 % besteuert.
Auch hier habe ich ein Beispiel zum besseren Verständnis für Sie:
Sie haben im Jahr 1990 eine Wohnung um € 150.000 gekauft. Im Jahr 2016 verkaufen Sie die Wohnung um € 200.000 wieder. Der Gewinn beträgt somit € 50.000.
Da Sie die Wohnung vor dem 31. März 2002 gekauft haben, beträgt die Steuer 4,2 % auf den Verkaufspreis.
Rechnung: € 200.000 davon 4,2 % = € 8.400
Sonderfälle bei der Berechnung der ImmoESt
Umgewidmete Altgrundstücke
Hierbei sind Änderungen der Widmung nach dem 31.12.1987 von Grünland in Bauland gemeint. Hier wird der Verkaufspreis mit 18 % besteuert.
Schenkung oder Erbschaft
Sollte ein Grundstück nach einer Schenkung oder einer Erbschaft verkauft werden, sind die Anschaffungskosten und der Anschaffungszeitpunkt wichtig. Mit Hilfe dieser Informationen kann der genaue Steuerprozentsatz berechnet werden.
Wer muss die ImmoESt bezahlen und wer nicht?
Grundsätzlich ist jeder der ein Grundstück (=Grund, Boden, Gebäude und Eigentumswohnung) verkauft und damit einen Gewinn erzielt Immobilienertragssteuer pflichtig.
Doch auch hier gibt es ein paar Ausnahmen. Von der Immobilienertragssteuer befreit sind Sie in folgenden Fällen:
Hauptwohnsitzbefreiung
Hier gibt es zwei Varianten.
- Variante 1: Wenn Sie das Objekt ab der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben, sind Sie von der ImmoESt befreit.
- Variante 2: Wenn Sie das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf durchgehend 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben, sind Sie ebenfalls von der ImmoESt befreit.
Verkauf von Betriebsvermögen
Wenn Sie eine Firma betreiben und diese einen Gewinn mit dem Verkauf eines Grundstücks erzielt, sind Sie von der ImmoESt befreit.
Schenkung und Erbschaft
Wenn Sie ein Grundstück geschenkt bekommen oder erben, müssen Sie keine ImmoEst bezahlen.
Herstellerbefreiung
Wenn Sie das Objekt selbst hergestellt haben und innerhalb der letzten 10 Jahre nicht vermietet haben, ist das Gebäude von der Steuer befreit. Zu beachten ist dabei, dass nur das Gebäude nicht aber das Grundstück befreit ist.
Sie haben noch weitere Fragen zur Immobilienertragssteuer?
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