Sie würden Ihr Geld gerne sicher anlegen? Sie überlegen eine Immobilie als Investment zu kaufen? Sie sind aber noch unsicher und wissen nicht genau wie das alles funktioniert?
In diesem Beitrag habe ich 4 Immobilieninvestoren aus 3 verschiedenen Unternehmen interviewt. Sie haben mir verraten, wie sie bei einem potenziellen Investment vorgehen und worauf sie vor dem Kauf einer Immobilie besonders achten.
Die Antworten der 4 Immobilieninvestoren auf meine Fragen rund um das Thema Immobilieninvestment habe ich für Sie in diesem Beitrag leicht verständlich zusammengefasst.
Außerdem erfahren Sie hier, wie eine Kalkulation vor einem möglichen Ankauf aussehen kann. Auch das Thema Vermietung kommt nicht zu kurz.
Wer steht hinter den 3 Immobilienunternehmen?
Für mein Interview habe ich mir 3 Immobilienunternehmen ausgesucht, die meiner Meinung nach ein gutes Vorbild für einen werdenden Immobilieninvestor sind. Sie haben langjährige Erfahrungen im Bereich Immobilien und somit ein großes Wissen angesammelt.
Der Bereich Immobilieninvestment ist sehr umfangreich – die Profis auf diesem Gebiet verfügen über ein umfangreiches Spezialwissen. Ich als Immobilienexpertin bin immer wieder dankbar, dass ich solche Spezialisten in meinem Netzwerk habe und mir im Fall der Fälle Tipps und Ratschläge holen kann.
Und das sind die 3 Immobilienunternehmen aus meinem Netzwerk, die mich in Sachen Immobilieninvestment unterstützen:
#1: Infinity Immobilien GmbH
Die Infinity Immobilien GmbH besitzt, entwickelt, vermietet und verkauft Immobilien. Der Geschäftsführer heißt Tobias Klien und der Sitz der Firma ist in Lauterach in Vorarlberg.
Die drei Hauptmerkmale der Firma sind:
- die Vermietung und (Weiter-) Entwicklung von Wohnimmobilien,
- der Vertrieb rund um das Thema Immobilien und
- eigene Immobiliendienstleistungen.
#2: Hakuna GmbH
Seit 2019 steht Hakuna Immobilien an der Spitze im Bereich Immobiliensanierung im Raum Niederösterreich. Unter der Leitung von Herrn Dennis Wabnitz legt die Firma besonders großen Wert auf Transparenz und Ehrlichkeit.
Da ihr Augenmerk auf Wohnqualität und die Zusammenarbeit mit ihren Partnern liegt, sind ihre Kunden von den Immobilien sehr begeistert.
Auch Nachhaltigkeit spielt für das Unternehmen eine große Rolle. Daher haben sie sich entschieden, nur Bestandsobjekte zu sanieren.
#3: C&J Immobilientreuhand GmbH
Die C&J Immobilientreuhand GmbH wurde von Johannes Neuwirth und Christian Regenspurger gegründet. Gemeinsam wickeln sie ihre Projekte in Kärnten und in der Steiermark ab.
Die Verknüpfung zwischen den zwei Bundesländern funktioniert sehr gut und sie konnten sich dadurch ein umfangreiches Netzwerk aufbauen.
Ein wertschätzender und respektvoller Umgang mit ihren Kunden steht für die beiden an erster Stelle. Dadurch sollen langfristige Kundenbeziehungen entstehen.
Das Interview: So funktioniert ein Immobilieninvestment
Frage 1: Worauf achten Sie, bevor Sie eine Immobilie als Investment kaufen?
„Wir kaufen nur Objekte, die Potenzial haben, um entwickelt zu werden oder die wir zu einem sehr günstigen Preis erwerben können.“
(Infinity Immobilien GmbH)
„Ich gehe Schritt für Schritt nach den vier wichtigsten Kriterien vor.
- Lage
- Preis/m²
- Zustand
- Betriebskosten
Am Ende ist vor allem die Kombination aus Lage und Preis ausschlaggebend.“
(Hakuna GmbH)
„Wir achten zuerst darauf, welches Motiv wir mit dem Objekt verfolgen und ob wir es eher als Bestand halten oder kurzfristig verwerten.
Neben den klassischen Punkten wie Lage, Preis, Beschaffenheit, ist uns auch die Erreichbarkeit des Objektes sehr wichtig. Da wir uns dadurch jede Menge Zeit ersparen.
Jedes Objekt ist einzigartig und sollte individuell betrachtet werden. Wie auch bei den späteren potenziellen Kunden muss auch bei uns der erste Eindruck passen.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Frage 2: Wie beurteilen Sie ein potenzielles Immobilieninvestment?
- Lage der Immobilie
- Mietrendite
„Wir schauen dabei genau, ob die Mieten den aktuellen Mietzinsen entsprechen und sie die aktuelle Finanzierung decken. Außerdem prüfen wir, ob es möglich ist die Baunutzung zu erhöhen. Falls ja, erweitern wir die Wohnfläche so gut es geht.“
(Infinity Immobilien GmbH)
„Wenn die Makrobewertung der 4 Schritte (Lage, Preis, Zustand, Betriebskosten) passt, geht es in die Details und an eine genaue Kalkulation.“
(Hakuna GmbH)
„Wir beurteilen vor allem nach der Lage und der Kennzahlen (Preis, Mieteinnahmen etc.), ob es sich um ein lukratives Investment handelt. Wie bereits in der ersten Frage gesagt, muss auch der Ersteindruck passen.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Frage 3: Wie gehen Sie weiter mit gekauften Immobilien vor, wenn Sie das Objekt vermieten?
„Bei einem Zinshaus eruieren wir als erstes, ob ein Optimierungsbedarf besteht. Falls nicht, vermieten wir ein paar Jahre und verkaufen die Wohnungen dann einzeln ab.
Da bei unseren Objekten die Mieten die Finanzierung deckt, haben wir keinen zeitlichen Druck, die Immobilie schnellstmöglich zu wandeln.“
(Infinity Immobilien GmbH)
„Bei der Vermietung versuche ich rares Gut aufzubauen. Darunter verstehe ich zum Beispiel Wohnungen in Toplagen, in mittelgroßen Städten oder besondere Immobilien in Bahnhofsnähe (Altbau).
Außerdem muss natürlich die Rendite und die Vermietbarkeit gegeben sein.
Früher habe ich günstige Wohnungen gekauft und mit einem Cashflow von ca. 50-100€ vermietet.
Heute ist die Nachfrage nach Wohnung so stark, dass ich mich deshalb auf alte Zinshäuser fokussiert habe. Dort kann ich auch die Fixkosten weitgehend selbst beeinflussen.“
(Hakuna GmbH)
„Die weitere Vorgehensweise hängt vom Zustand des Objektes ab. Im besten Fall sind keine großen Sanierungen vorzunehmen.
Wenn man als Vermieter am derzeitigen Markt bestehen will, muss man dem Mieter einen gewissen Standard bieten. Ansonsten kann es zu einem längeren Leerstand kommen. Die Mieter haben eine große Auswahl und viele Vergleichsobjekte.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Frage 4: Wie gehen Sie mit gekauften Immobilien vor, wenn Sie das Objekt wieder verkaufen?
„In diesem Fall liegt der Focus auf dem Einkaufspreis, da das Risiko hierbei wesentlich höher ist.
Sollte die Immobilie nicht in der gewünschten Zeit verkauft sein, wie wir es einplanen, muss die Finanzierbarkeit für eine längere Zeit gegeben sein. Ist dies nicht gegeben, muss man mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen.
Verzögerungen können durch Faktoren entstehen, die man nicht beeinflussen kann. Sei es durch Handwerker, Corona oder eine geringe Nachfrage.“
(Infinity Immobilien GmbH)
„Die Objekte werden so günstig wie möglich gekauft, renoviert und weiterverkauft. Solche Projekte sind wichtig, um Kapital aufzubauen.“
(Hakuna GmbH)
„Wir gehen hier nicht viel anders vor, als bei der Vermietung. Es geht in erster Linie darum, dass der Vermieter oder Verkäufer zu dem steht, was er macht.
Beim Verkauf gilt es vor allem den Fokus darauf zu legen, wer ein Käufer sein könnte. Die Sanierungen und auch die Inserate sollten an die potenziellen Kunden adaptiert werden.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Frage 5: Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, ob Sie ein Objekt weiterverkaufen oder vermieten?
„Zuerst schauen wir uns den Kaufpreis im Vergleich zu den aktuellen Mieteinnahmen an. Natürlich auch, ob die Mieten marktkonform sind.
Was für uns sehr wichtig ist: ob die aktuellen Mieteinnahmen die laufenden Finanzierungskosten decken. Ist dies der Fall, behalten wir langfristig. Wenn nicht, muss kalkuliert werden, wie viel Gewinn wir bei einer Projektentwicklung oder einem Einzelverkauf erhalten.“
(Infinity Immobilien GmbH)
„Bei der Vermietung muss einfach die Rendite und die Vermietbarkeit passen. Bei einem Weiterverkauf muss der Einkaufspreis günstig sein, um Kapital aufbauen zu können.“
(Hakuna GmbH)
„Wir haben meistens bereits vor der ersten Besichtigung eine Tendenz, was man mit einem Objekt machen kann und was besser funktioniert.
Man muss dazu sagen, man findet oft nur das, worauf man seinen Fokus bei der Suche legt.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Frage 6: Wie sieht bei Ihnen eine Kalkulation aus?
„Zuerst berechne ich die Mietrendite und als Zweites schaue ich mir an, wie viel ich bei einem Einzelverkauf bekomme.“
(Infinity Immobilien GmbH)
- Sanierungskosten – Bei den Sanierungskosten habe ich Standardsätze pro m², die ich für die Berechnung heranziehe. Hierbei habe ich mit Lieferanten Fixpreise vereinbart. (z.B.: Fliesen, Parkett, etc.)
- Einkaufspreis pro m²
„Aus diesen zwei Punkten entstehen dann die Gesamtinvestitionskosten. Diese Kosten stelle ich dann den Mieteinnahmen gegenüber. Ich kalkuliere für die Mieteinnahmen immer mit 10 € brutto pro m².
Durch die Fixpreise bei der Sanierung bin ich mit meinen Kalkulationen sehr schnell, was wiederum vorteilhaft für einen schnellen Kaufabschluss ist.
Bei meinen Kalkulationen berechne ich eher sehr knapp.“
(Hakuna GmbH)
„Wir nehmen zuerst den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten her.
Bei Bestandsobjekten werden dann die Investitionskosten für die Vermietung berechnet.
Bei Objekten, die weiterverkauft werden, müssen die Sanierungskosten mit einberechnet werden. Wir berechnen etwas großzügiger, da es oft zu unvorhergesehenen Zusatzkosten kommen kann.
Uns ist zudem auch wichtig, unsere eigene Arbeitsleistung mit einzuberechnen. Da wir der Meinung sind, dass eine einzelne Einheit nicht zeitraubend sein darf.“
(C&J Immobilientreuhand GmbH)
Fazit
Wie Sie sehen, sind die Herangehensweisen eine Immobilie als Investment zu kaufen sehr verschieden.
Bei einigen Punkten können Sie klare Überschneidungen sehen, wie zum Beispiel bei der Kalkulation. Auch bei der Prüfung vor einem Immobilienverkauf lassen sich viele Parallelen bei den Aussagen meiner Interviewpartner erkennen.
Doch beim Umgang mit einer bereits gekauften Immobilie zeigen sich einige Unterschiede auf. Vor allem die Motive für einen Kauf sind von Investor zu Investor unterschiedlich.
Gerade das macht den Immobilienmarkt so spannend. Jeder Mensch hat einen eignen Zugang und einen anderen Blickwinkel auf ein Objekt.
Mit diesem Interview möchte ich Ihnen einen Einblick in die Arbeit und die Denkweise eines Immobilieninvestors geben.
Ich hoffe, dass Sie in diesem Beitrag einige hilfreiche Tipps und Ratschläge finden konnten, die Ihnen bei Ihrem eigenen Immobilieninvestment weiterhelfen. Der Start dürfte damit sicher leichter gelingen.
Sie haben noch weitere Fragen an die Immobilieninvestoren?
Oder Sie wollen mehr über das Thema Immobilieninvestment wissen?
Kommen Sie gerne unverbindlich mit Ihren Fragen auf mich zu. Ich bin für Sie da und teile mein Wissen mit Ihnen. Sie brauchen nur kurz Bescheid zu geben.
Rufen Sie mich einfach an unter der Nummer +43 676 34 27 188 oder schreiben Sie mir eine E-Mail an kontakt@julia-ulrich.at
Herzlich,
Julia Ulrich
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